หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน

หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน จะมีตราครุฑประทับอยู่บนตัวเอกสาร ครุฑเป็นสิ่งมีชีวิตคล้ายนกในตำนาน ซึ่งถูกนำมาใช้เป็นสัญลักษณ์ประจำชาติของประเทศไทย สีของตัวครุฑสามารถบ่งบอกประเภทของ หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน ได้

ที่ดินซึ่งถูกระบุอยู่บนหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินสามารถนำไปจดจำนอง ให้เช่า หรือขายได้ เจ้าของที่ดิน สามารถให้สิทธิเหล่านี้แก่บุคคลที่สามได้ ยกตัวอย่างเช่น สิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิซึ่งให้บุคคลหนึ่งสามารถสร้างหรือเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง) หรือสิทธิเก็บกิน (สิทธิซึ่งให้บุคคลหนึ่งสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง) สำเนาต้นฉบับ ของเอกสารเหล่านี้จะถูกเก็บไว้ที่กรมที่ดิน กรมที่ดินจะทำหมายเหตุประกอบโฉนดนี้โดยแนบ บันทึกการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนี้ไว้ ซึ่งจะรวมไปถึงบันทึกการทำธุรกรรมในส่วนของการขาย การจดจำนอง และสิทธิต่างๆที่เจ้าของที่ดินมอบให้กับบุคลที่สาม เช่น สัญญาเช่าระยะยาว หรือสิทธิเหนือพื้นดิน

โฉนดที่ดิน(น.ส.4) โฉนดที่ดิน(น.ส.4) จะแสดงถึงกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในที่ที่ดินผืนหนึ่ง ในประเทศไทยโฉนดเป็นเอกสารสิทธ์ที่น่าเชื่อถือที่สุด บนโฉนดจะมีตราครุฑสีแดงประทับอยู่ โฉนดจะระบุตำแหน่งของที่ดิน พื้นที่ทั้งหมด เลขที่โฉนด และข้อมูลการสำรวจ  โฉนดแบบร่างจะแสดงข้อมูลของที่ดินไปถึงที่ดินใกล้เคียง สำเนาต้นฉบับของโฉนดที่ดินจะถูกเก็บไว้ที่กรมที่ดินประจำจังหวัด กรมที่ดินจะทำการสำรวจที่ดินทั้งผืนที่อยู่ในโฉนด คนที่มาปักหมุดจะวางหมุดตามมุมต่างๆของที่ดินจริงๆ โดยที่กรมที่ดินจะเทียบข้อมูลจากการสำรวจควบคู่กับเส้นกริดทางสำรวจของประเทศและภาพถ่ายดาวเทียม ภายใต้กฎหมายของประเทศไทย บุคคลที่มาอาศัยอยู่ในที่ดินของคนอื่นโดยไม่ได้รับอนุญาตสามารถอ้างกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ในกรณีที่เจ้าของดินโดยชอบธรรมไม่ได้ขับไล่บุคคลนั้นออกไป ภายในระยะเวลา 10 ปีติดต่อกัน หากเจ้าของที่ดินปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยเจ้าของที่ดินไม่เข้าขัดขวาง จะถือว่าเจ้าของที่ดินเสียสิทธ์ในการเป็นเจ้าของโดยชอบธรรม

น.ส.3ก. หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3ก. หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นเอกสารที่สามารถใช้ได้ดีเกือบจะเท่ากับโฉนด จะมีตราครุฑสีเขียวประทับอยู่ หนังสือรับรองการทำประโยชน์นี้จะแสดงให้เห็นว่าได้รับการรับรองและยืนยันสิทธิ์การเป็นเจ้าของจากนายอำเภอท้องที่ ที่ดินเอกสารสิทธ์น.ส.3ก. นี้ออกได้เฉพาะในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้วเท่านั้น แผนที่สามารถยึดโยงได้กับระวาง มีตำแหน่งแน่นอน เจ้าของที่ดินอาจยื่นคำร้องต่อกรมที่ดินเพื่อขอให้มีการสำรวจที่ดินอย่างเป็นทางการ และเปลี่ยนจาก น.ส.3ก เป็นโฉนดที่ดิน ข้อจำกัดของแบบ น.ส. 3 ก. ก็คือ ออกไม่ได้ทุกพื้นที่ พื้นที่ใดที่ยังไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศจะออก น.ส. 3 ก. ไม่ได้ หนังสือรับรองการทำประโยชน์จะถูกเก็บไว้ที่กรมที่ดินอำเภอ เอกสารนี้จะระบุพื้นที่ทั้งหมดของที่ดิน ข้อมูลของทำเลที่ตั้ง ข้อมูลสำรวจ และรูปแผนที่ เจ้าของหนังสือรับรองการทำประโยชน์มีระยะเวลาในการขับไล่บุคคลอื่นที่เข้ามาครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยที่เจ้าของที่ดินไม่เข้าขัดขวางที่ดินบริเวณนั้นภายในระยะเวลา 1 ปีเจ้าของที่ดินก็จะเสียสิทธิในที่ดินนั้น

น.ส.3หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว โดยได้มีการรังวัดและจัดทำแผนที่ของที่ดินแล้ว จะมีตราครุฑสีดำประทับอยู่ หนังสือรับรองจะแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองของเจ้าของ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะส่งผลให้ธุรกรรมทุกประเภท(ซื้อ ขาย จดจำนอง)จะต้องไปแจ้งต่อกรมที่ดินโดยไม่มีข้อยกเว้นเป็นระยะเวลา 30 วันก่อนจะจดทะเบียน (รูปแผนที่ใน น.ส. 3 เป็นแผนที่รูปลอย มีการยึดโยงเหมือนกันแต่เป็นการยึดโยงกับถาวรวัตถุหรือสิ่งอื่นที่พอจะหาได้ในบริเวณนั้น เช่น ต้นไม้ยืนต้นที่สภาพไม่แน่นอนการหาตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินจึงไม่แน่นอนยากต่อการตรวจสอบการจดทะเบียนนิติกรรมแต่ละครั้งจึงต้องแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ก่อน) ดังนั้นควรมีการสำรวจรังวัดให้ชัดเจนเรียบร้อยก่อนที่คุณจะซื้อที่ดินน.ส. 3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์จะถูกเก็บไว้ที่กรมที่ดินอำเภอ ซึ่งหนังสือฉบับนี้จะระบุข้อมูลขนาดของที่ดิน ทำเลที่ตั้ง และบันทึกแดงความเป็นเจ้าของ น.ส.3จะคล้ายกับน.ส.3ก ตรงที่หากเจ้าของที่ดินไม่ขับไล่บุคคลอื่นที่เข้ามาครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ ที่ดินบริเวณนั้นภายในระยะเวลา 1 ปี เจ้าของที่ดินก็จะเสียสิทธิในที่ดินนั้น

เอกสารแสดงหลังฐานการถือครองที่ดิน เอกสารข้างล่างเหล่านี้ไม่ได้แสดงถึงการครอบครองที่ดิน ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างบนที่ดินที่แสดงอยู่ในเอกสารเหล่านี้ สามารถอ้างสิทธิได้แค่จากการโอนกรรมสิทธ์แบบมรดก ไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ สิทธ์การเช่าและสิทธ์อื่นๆไม่สามารถอ้างสิทธิได้

ส.ค.1ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน ส.ค.1 คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน เป็นเพียงหลักฐานการแจ้งความต่อทางราชการว่าคุณกำลังครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินแต่อย่างใด และไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้ แต่สามารถแสดงเจตนาว่าจะสละการครอบครองในที่ดินนั้นให้แก่ผู้รับโอนได้เท่านั้น ทั้งนี้ ส.ค.1 สามารถใช้เป็นหลักฐานประกอบการยื่นขอออกโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก.ได้ ก็ต่อเมื่อทางราชการมีการประกาศโครงการออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ หรือเมื่อมีการยื่นขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เฉพาะราย

ใบจอง (น.ส.2) ใบจอง (น.ส.2)  คือ หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราวเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่ทางราชการออกให้เนื่องจากการจับจองตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ยังไม่ให้สิทธิ์ครอบครองในที่ดินโดยสมบูรณ์ เพราะเป็นการอนุญาตให้ผู้จับจองที่ดินเข้าทำประโยชน์เป็นการชั่วคราว หากเห็นว่าผู้ที่เข้าครอบครองทำประโยชน์นั้นไม่ได้ทำประโยชน์ภายในเวลาที่กำหนด หรือเข้าทำประโยชน์แล้วทำประโยชน์ไม่แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด ทางราชการก็จะให้ผู้นั้นหมดสิทธิ์ในที่ดินและจะนำไปจัดให้บุคคลอื่นต่อไป ผู้มีชื่อในใบจองจึงยังไม่ใช่เจ้าของ จะนำไปจดทะเบียนขายไม่ได้ จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ในใบจองเสร็จนำไปออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้แล้วแต่กรณี สำหรับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกจากใบจองต้องห้ามโอนภายใน 10 ปี (บางกรณีห้ามโอนภายใน 5 ปี หรือไม่ให้โอนเลย)

ภ.บ.ท.5 ภ.บ.ท.5 เป็นแบบแสดงรายการที่ดินที่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีบำรุงท้องที่จะต้องไปยื่นแบบดังกล่าวเพื่อชำระภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีต่อเจ้าพนักงานประเมิน ณ สำนักงานอันเป็นที่ตั้งขององค์กรปกครองท้องถิ่นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ เช่น สำนักงานเขตในกรุงเทพมหานคร สำนักงานเทศบาล ที่ว่าการอำเภอ ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล ทั้งนี้ เป็นไปตามพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ.2508 ภ.บ.ท. 5 จึงมิใช่เอกสารสิทธิในที่ดินที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน การซื้อขายจึงทำได้เพียงการส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่กันเท่านั้น ไม่สามารถไปจดทะเบียน สิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ได้ บุคคลที่มีชื่อใน ภ.บ.ท. 5 อาจจะไม่ใช่เจ้าของที่ดิน และที่ดินอาจจะเป็นที่หวงห้ามที่ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะออกเอกสารสิทธิตาม ประมวลกฎหมายที่ดินก็อาจเป็นได้ การซื้อขายที่ดินที่มีเพียง ภ.บ.ท. 5 จึงเป็นการเสี่ยงภัยของผู้ซื้อเอง หากประสงค์จะซื้อที่ดินที่มีหลักฐาน ภ.บ.ท. 5 ควรให้ผู้ขายยื่นคำขอออกหนังสือ แสดงสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์สิทธิก่อนว่าสามารถออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่ หากสามารถออกเอกสารสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดินได้และขอออกเอกสารสิทธิ ในที่ดินตามหลักฐาน ภ.บ.ท. 5 เนื้อที่ที่คำนวณได้จากการรังวัดออกเอกสารสิทธิย่อมไม่ตรงกับเนื้อที่ที่ระบุไว้ในหลักฐาน ภ.บ.ท. 5 ได้เพราะถือว่าเป็นที่ดินที่ไม่มีหลักฐานสำหรับที่ดิน ไม่เคยมีการรังวัดคำนวณเนื้อที่โดยกรมที่ดินมาก่อนแต่อย่างใด อีกทั้งการรังวัดออกเอกสารสิทธิที่ดินจะใช้วิธีการรังวัดทำแผนที่และคำนวณเนื้อที่โดยใช้หลักวิชาการทางแผนที่ซึ่งจะมี มาตรฐานความละเอียดถูกต้อง การแจ้งเนื้อที่ตามหลักฐาน ภ.บ.ท.5 จึงเป็นการแจ้งของผู้ทำประโยชน์ในที่ดินโดยประมาณเพื่อชำระภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีเท่านั้น

This post is also available in: English (อังกฤษ)