Wednesday, 9th August, 2017 Ubon Homes No Comments property advice

การเลือกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2

ความคืบหน้าของอุตสาหกรรม

ในส่วนที่ 1 ของการเลือกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เราได้กล่าวถึงความคืบหน้าของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2014 จนถึงวันนี้ ส่วนที่สองเราจะมุ่งเน้นไปที่สิ่งที่ควรมองหา และหลีกเลี่ยงในการเลือกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เช่นเดียวกันเมื่ออุตสาหกรรมใด ๆ ขยายตัวและมีองค์ประกอบที่เป็นบวกและลบปรากฏขึ้น บางส่วนของปัญหาเดิมในอุตสาหกรรมเกือบจะหมดไปแล้ว เช่นการปฏิบัติที่ไม่สุจริต ในขณะเดียวกันก็ยังเผยให้เห็นความโปร่งใสมากขึ้น ด้วยรายชื่อของอสังหาริมทรพย์ ที่ได้รับการตีพิมพ์ทางออนไลน์ ช่วยให้เจ้าของนั้นได้เห็นราคาของตัวแทนที่ระบุไว้ในคุณสมบัติของตนได้ การตลาดออนไลน์ยังช่วยให้ผู้ขายได้รับความสนใจมากขึ้น และมีทางเลือกมากขึ้นสำหรับผู้ซื้อ และต้องขอบคุณที่สิ่งเหล่านี้ ทำให้วันขับรถรอบไม่รู้จบในการมองหาป้ายติดสำหรับการขายได้หายไป

สิ่งที่ควรมองหาเมื่อเลือกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อเลือกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ที่แยกความแตกต่างระหว่างมืออาชีพที่ทำงานอย่างจริงจังและทุ่มเท กับมือสมัครเล่นหรือบุคคลที่มีเพียงบัญชี Facebook และโทรศัพท์ที่ได้ทำเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีความพยายามในการศึกษาอุตสาหกรรมหรือปกป้องลูกค้าของพวกเขา ทั้งนี้พวกเขาสามารถทำเงินได้โดยไม่ต้องทำงานหนัก ดังนั้นการหลีกเลี่ยงตัวแทนที่ไม่มีอะไรจะเสีย มักเป็นนโยบายที่ดีเลยทีเดียว ปัจจัยเหล่านี้อาจจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ดีมากขึ้น

เว็บไซต์ ที่ได้รับการบำรุงรักษาอย่างถูกต้องและเป็นปัจจุบัน พร้อมด้วยคุณสมบัติล่าสุดและข้อมูลที่น่าเชื่อถือที่จะแนะนำคุณตลอดเวลา
บริษัท จดทะเบียนเป็นเครื่องหมายการค้า เป็นเครื่องยืนยันว่าพวกเขาจริงจังและอยู่ที่นี่ และไม่ได้หายไปในวันพรุ่งนี้
การลงทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ในขณะที่หลายคนเห็นว่านี่เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ไม่จำเป็นสำหรับลูกค้าและบ่นว่าตัวแทนอื่น ๆ ไม่เรียกเก็บ VAT อย่างไรก็ตาม นั่นคือสิ่งที่ทำให้คุณสบายใจว่า คุณอยู่ในการซื้อขายกับตัวแทนที่มีชื่อเสียงและซื่อสัตย์ที่จ่ายภาษีของพวกเขา ซึ่งนั่นคือความเป้นจริง (ตัวแทนและพลเมืองที่ดีไม่หลีกเลี่ยงภาษีนะครับ) เกณฑ์ภาษีมูลค่าเพิ่มในประเทศไทยอยู่ที่ประมาณ 1.8 ล้านบาทต่อเดือน (150,000 บาทต่อเดือน) ตัวแทนใด ๆ ที่ใช้จ่ายเงินเป็นจำนวนมากสำหรับค่าใช้จ่ายพนักงาน ค่าเช่า การตลาดและค่าใช้จ่ายทั่วไปอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของหน่วยงาน ควรเป็นไปตามเกณฑ์ คุณสามารถดูใบเสร็จรับเงินจากบริษัทที่ประสบความสำเร็จ และคุณจะเห็นว่ามีการเรียกเก็บ VAT หากคุณพบหน่วยงานที่จัดตั้งขึ้นพร้อมพนักงานหลายคนและสำนักงานที่ไม่ได้จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว เป็นไปได้ว่าพวกเขาไม่ได้ประกาศรายได้ของตนเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีของพวกเขา ความซื่อสัตย์สุจริตและความสมบูรณ์ของหน่วยงานดังกล่าวจึงเป็นที่น่าสงสัย ว่าเขาอาจจะไม่สุจริต
ที่ตั้งสำนักงาน บางแห่งอาจรู้สึกว่าไม่จำเป็นสำหรับตัวแทนสมัยใหม่ที่จะมีที่อยู่และสถานที่ประกอบธุรกิจที่เหมาะสม แต่ตัวแทนที่มีสำนักงาน มีโอกาสน้อยที่จะหายไปหากมีบางอย่างผิดพลาด เป็นตัวหลักประกันความน่าเชื่อถือ หากตัวแทนที่ไม่มีสำนักงานเป็นหลักแหล่ง แล้วกระทำทุจริต ทั้งนี้คุณจะไม่สามารถตามหาตัวของตัวแทนที่กระทำผิดมาลงโทษได้อย่างแน่นอน
สัญญาที่เหมาะสม เมื่อถึงเวลาที่คุณต้องเซ็นชื่อเข้าในเส้นประแล้ว คุณต้องการทราบว่าสิ่งที่คุณลงนามได้ให้ความคุ้มครองที่ยุติธรรมและเพียงพอเพื่อปกป้องการลงทุนของคุณ ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่า การขายหรือสัญญาเงินฝาก ในฐานะชาวต่างชาติคุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าทุกอย่างที่คุณลงชื่อเข้าใช้คุณสามารถอ่านและทำความเข้าใจได้อย่างเต็มที่ ลูกค้าบางราย / ผู้ขายไม่ประสงค์จะทำข้อตกลงการขายกับตัวแทนของตน ตัวแทนไม่ยอมรับการขายทรัพย์สินโดยไม่ได้รับการยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า โดยระบุข้อกำหนดและเงื่อนไขและการให้สิทธิ์จากเจ้าของที่ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อโฆษณาทรัพย์สินของตนเพื่อขาย ตัวแทนของคุณควรได้รับสัญญามาตรฐานทั่วไปที่ซื้อมาจากร้านนิ่ง (ดูตัวอย่างด้านล่าง) แล้วพวกเขาก็อาจไม่ได้พยายามทำสัญญาให้เหมาะสมกับสถานการณ์ใด ๆ หากตัวแทนของคุณมาพร้อมกับสัญญาที่มีความยาวและเจาะจงมากขึ้นพร้อมทั้งภาษาอังกฤษและภาษาไทยแสดงว่าพวกเขาพยายามทำแม่แบบสัญญาและเขียนโดยได้รับการรับรองจากทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

พนักงานประจำ บางหน่วยงานจ้างพนักงานพาร์ทไทม์ พวกเขาไม่ได้รับเงินเดือน แต่ได้รับเปอร์เซ็นต์ของค่าคอมมิชชั่นที่จ่ายให้กับหน่วยงาน โมเดลนี้เป็นที่นิยมในกรุงเทพฯ ซึ่งหลายๆ คนจะทำงานพาร์ทไทม์ในเวลาว่างในฐานะตัวแทนที่แสดงอสังหาริมทรัพย์และหารายชื่อใหม่ พนักงานเหล่านี้มักจะมาและไปอย่างรวดเร็วเนื่องจากไม่ได้รับเงินเว้นแต่จะทำยอดขายและค่าใช้จ่ายใดๆ จะออกมาจากกระเป๋าของตัวเอง ข้อเสียของโมเดลนี้คือ พวกเขาไม่มีประสบการณ์ที่จะประเมินมูลค่าทรัพย์สินและขาดความรู้ทางกฎหมายเพื่อให้แน่ใจว่ากระบวนการและคำแนะนำทำอย่างถูกต้อง แม้ว่าจะเป็นการดีที่เอเจนซี่จะลดต้นทุนลงได้อย่างมาก และในขณะเดียวกันก็ปรากฏตัวบนผิวเผินเพื่อเป็นบริษัทที่ใหญ่กว่าที่เป็นจริง แม้ว่าคนทั่วไปที่ต้องการหารายได้เสริมนอกงานหลักก็ไม่ผิดอะไร เช่น การส่งอาหารหรือขับรถแท็กซี่ เป็นต้น เพื่อเป็นตัวแทนที่ประสบความสำเร็จซึ่งสามารถให้คำแนะนำที่มั่นคง ความรู้ในท้องถิ่น และเข้าใจการแตกสาขาทางกฎหมายได้อย่างถูกต้อง ความซับซ้อนของตลาดต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะเข้าใจอย่างถ่องแท้ ดังนั้นคุณภาพบางส่วนอาจสูญเสียไปโดยใช้วิธีนี้

Friday, 21st July, 2017 Ubon Homes No Comments property advice, Uncategorized @th

การเลือกนายหน้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนที่ 1

การเลือกนายหน้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจจะเป็นเรื่องยากไปสักหน่อยเพราะมีอยู่มากเกินความจำเป็น การเลือกนายหน้าที่ใช่สำหรับผู้ซื้อหรือผู้ขายนั้นเป็นสิ่งสำคัญ

ประวัติความเป็นมาของนายหน้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสาน

แรกเริ่มเดิมทีแล้วนายหน้าอสังหาฯในภาคอีสานจะเป็นหญิงชราขับรถมอเตอร์ไซค์ฮอนดาเวฟไปตามหมู่บ้านต่างๆ โดยมีกระเป๋าสัมภาระที่เต็มไปด้วยโฉนดบ้านหรือที่ดินแล้วคอยซิบซิบกันว่ามีอะไรขายบ้าง เธอยังคาดหวังว่าผู้ขายจะจ่ายค่านายหน้าให้และยังอัพราคาอสังหาฯนั้นๆเพิ่มอีกด้วย

เมื่อเวลาผ่านไปราคาที่ดินก็สูงขึ้นอย่างน่าใจหายในภูมิภาค นายหน้าอสังหาฯเหล่านี้ยังคงอัพราคาขึ้นไปอีกเนื่องด้วยที่ว่าเป็นอาชีพที่จะต้องทำให้ได้ราคาสูงที่สุดเพื่อผู้เป็นเจ้าของที่ดิน

แล้วนายหน้าธุรกิจอสังหาฯรุ่นใหม่ก็ได้อวตารลงมาเกิดสักที

เมื่อปีพ.ศ. 2556 เว็บไซต์ที่ชื่อว่า www.ubonhomes.com ก็ได้ถือกำเนิดขึ้น โดยก่อนหน้านี้ยังไม่เคยมีการประกาศโฆษณาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ลงบนอินเตอร์เน็ตในจังหวัดอุบลราชธานีมาก่อน หลายๆคนต่างก็บอกเป็นเสียงเดียวกันว่าเป็นไปไม่ได้หรอกเพราะ”คนไทยเค้าไม่ทำกัน!”

ราคาอสังหาฯยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปเรื่อยๆจนกระทั่งเกิดเป็นภาวะฟองสบู่อสังหาฯจนราคายิ่งพุ่งขึ้นสูงไปอีก ในบางกรณีราคาธุรกิจอสังหาฯพุ่งสูงขึ้นไปถึง 100% เลยทีเดียว ทีนี้ทุกอย่างก็อยู่เหนือความคุมไปแล้ว! ไม่มีการออกกฎข้อบังคับหรือการควบคุมเพื่อช่วยเหลือใดๆจากรัฐบาล จึงเป็นเหตุให้นายหน้ารีบตักตวงโอกาสโดยการทำกำไรให้ได้มากถึง 20 ล้านบาทต่อการการดำเนินทางธุรกิจหนึ่งอย่าง อุตสาหกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดอุบลฯจึงถูกทำลายไปอย่างน่าเสียดายเพราะความโลภและการฉ้อโกงนั่นเอง

ความก้าวหน้าในปีพ.ศ. 2558

2 ปีให้หลังคนท้องถิ่นจึงเห็นว่าการใช้อินเตอร์เน็ตและสื่อออนไลน์เป็นวิธีใหม่ในการตีตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกทางหนึ่ง การอัพราคาขึ้นมานั้นจึงหมดไป วิธีการของนายหน้าแบบเดิมก็ถูกแทนที่โดยคนรุ่นใหม่ในตัวเมืองอย่างช้าๆ

จากนั้นก็มีการใช้เพจและกลุ่มในเฟสบุ๊คเพื่อธุรกิจดังกล่าวอย่างแพร่หลายในจังหวัดอุบลฯ การจัดอบรมเพื่อสอนคนทั่วไปให้เป็นนายหน้าธุรกิจอสังหาฯก็ตามมา ทุกคนเริ่มจึงวางใจให้กับการทำการตลาดบนอินเตอร์เน็ตมากขึ้นเพราะสามารถทำได้อย่างโปร่งใส

นายหน้าธุรกิจอสังหาฯในปัจจุบัน

ข้ามมาถึงปี 2560 เราได้ประสบปัญหาใหม่อีกหลายอย่างในอุตสาหกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น เนื่องจากธุรกิจเป็นช่วงขาลง จำนวนหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นและผู้คนก็ยังเข้าใจผิดไปอีกว่าจะสามารถทำเงินได้อย่างรวดเร็วด้วยการมาเป็นนายหน้าโดยมีแค่โทรศัพท์มือถือและบัญชีในเฟสบุ๊คก็เป็นได้แล้ว

เรามาถูกทางแล้วหรือถอยหลังลงคลองไปเป็นแบบเดิมอยู่หรือเปล่า ?

ภาคต่อฉบับที่ 2 จะตามมาเร็วๆนี้ หลุมพรางในการทำธุรกิจนี้คืออะไรและจะทำอย่างไรเมื่อต้องเลือกนายหน้าด้วยตัวคุณเอง ?

Register

Thursday, 30th March, 2017 Ubon Homes No Comments property advice

Property Buyers Guide

Buyers Guide pt.1 Investing in Thailand

BUYERS GUIDE INTRODUCTION

In this Buyers Guide series we hope to give foreign investors who have always desired to own a property in Thailand, whether for investment purposes, holiday home or retiring in the sun, the knowledge to do so with confidence.

Why should I invest in Thailand?

Year after year the various “Rich Lists” we see from publications such as Forbes Magazine or The Times Newspaper it’s clear to see many of the wealthy elite have made their millions through property investment over the years. Whilst you might not be aiming to be the next Donald Trump property has served to be a stable and simple investment vehicle throughout history. Most successful business men and women who diversify their investments always have a place in their portfolio for property at some level.

Reasons Thailand makes for a Desirable Location:

An exotic oriental destination, Thailand has a booming tourist industry that appeals universally.
Retirement visas are available to foreigners over 50 years of age, according to their financial means.
Healthcare at some of the Worlds top private hospitals is available at a fraction of the price in Western countries.
Beaches, mountains, rivers and beautiful countryside Thailand has it all on offer.
Thailand’s tropical climate and friendly culture brings visitors back year after year.
Year round warm weather gives escape from the cold winter months no matter which continent you’re from.
Thai property prices are far lower than that of somewhere like Europe, although they are growing quickly.
Many multi national companies are attracted to Thailand as South East Asia’s second largest economy but with affordable labour costs and burgeoning electronics and industrial sector.
Suvarnabhumi airport in Bangkok is one of the finest in the world making travel easy both domestically and internationally.
Flights here are relatively cheap compared to other Asian destinations.
The country has strong business ties with China one of the worlds economic powerhouses.
Buy to Let rental opportunities are excellent, due to the number of people re-locating to Thailand.
No capital gains tax for private investors, and low rates of tax ongoing.
The current waiver of Transfer Fee to entice foreign investors (more on this in the series)

With all this and much more Thailand offers great opportunities to suit different requirements for investors and expats alike.

We hope you’ve enjoyed the first part in our Buyers Guide series helping get all the top tips from property professionals for the inside track on Thailand’s property market.

Be sure to sign up for our future Newsletters!

Tag: property advice